Лизинг является альтернативным способом приобретения квартиры при наличии минимального пакета документов. Среди положительных сторон такой сделки – минимальный аванс, низкий процент и лояльные требования к клиенту. В статье рассмотрены основные лизинговые предложения, процедура оформления, а также все за и против лизинга недвижимости для частных лиц.

Что это такое

Квартира в лизинг для физических лиц – это сочетание ипотеки и аренды, когда арендодатель выкупает имущество у продавца и сдает в аренду покупателю. Все время аренды недвижимость находиться в собственности лизинговой компании, а по окончании данного срока при условии своевременных выплат имущество становится собственностью клиента.

Стоимость квартиры и проценты за услугу (ставка удорожания) распределяются на весь срок лизинга. Недвижимость и продавца выбирает клиент, но он может воспользоваться готовыми предложениями лизинговой компании.

Участники

Субъекты сделки:

• арендодатель или лизингодатель – лизинговая фирма;
• арендатор или лизингополучатель – клиент;
• продавец недвижимости.

Все вышеуказанные субъекты могут быть как юридическими, так и физическими лицами согласно Закону о лизинге №164-ФЗ.

Договора

Процесс оформления сделки представляет собой комплект договор между участника сделки:

1. договор купли-продажи между лизинговой фирмой и продавцом;
2. договор финансовой аренды между клиентом и лизинговой фирмой.

 За счет того, что имущество все время аренды находится в собственности лизингодателя, требования к клиенту гораздо ниже и проценты меньше.
Условия и предложения банков

Большинство известных банков имеют дочерние фирмы, которые занимаются лизинговой деятельностью. Также существуют специализированные компании.

Таблица. Предложения по лизингу недвижимости.

Наименование контрагента	Программа	Предмет лизинга	Кому доступна услуга
ВТБ24 Лизинг	Оптимальное решение	Квартиры, апартаменты, частные дома, коттеджи и т.д.	Частным лицам
	Стандарт
Альфа-банк	—	Недвижимость	Корпоративные клиенты
Альянс-лизинг	—	Недвижимость	Юридические лица и физические лица ИП
Сбербанк Лизинг	—	Недвижимость	Средний и крупный бизнес
МКБ Лизинг	—	Жилая и нежилая недвижимость	Юридические лица

Продолжение:

Максимальная сумма финансирования (без учета аванса)	Аванс	Срок	Описание
до 30 млн рублей	От 40%	До 10 лет (с пролонгацией)	Паспорт, ИНН, СНИЛС
До 50 млн рублей	От 10% (от 20% для загородной)		Подтверждение доходов
От 50 млн рублей	От 0%	До 10 лет
От 2 млн рублей	От 30%	До 7 лет	Ставка удорожания от 7,5% в год
—	От 10%	До 10 лет
—	от 10%	До 10 лет	Процент удорожания от 5,89% годовых

Как видно из приведенной таблицы, основная часть предложений доступна исключительно для бизнеса, в крайнем случае, для физических лиц, оформленных в качестве Индивидуального предпринимателя.

Это свидетельствует о том, что финансовая аренда для частных лиц пока не получила должного распространения несмотря на снятия запрета в законе.
Как купить квартиру в лизинг физическим лицам

Если раньше в силу законных ограничений понятие лизинга употреблялось только для юридических лиц и ИП, то с конца 2010 года лизинговые операции доступны простым гражданам.

Чтобы оформить квартиру в лизинг необходимо:

1. Выбрать компанию, которая предоставляет такую услугу;
2. Оставить онлайн-заявку на сайте;
3. Дождаться предварительного ответа от менеджера лизинговой компании;
4. Посетить отделение лизинговой компании;
5. Выбрать жилье из предложенных вариантов или предоставить свой заранее подготовленный вариант;
6. Выбрать подходящие условия сделки – аванс, ежемесячные платежи, срок и т.д.;
7. Подготовить и предоставить сотрудникам компании полный пакет документов;
8. Подписать договор;
9. Внести аванс;
10. Погашение установленного ежемесячного платежа.

По окончании срока договора возможна пролонгация или выкуп недвижимости по остаточной стоимости. Также существует возможность досрочного погашения суммы по договору, как в полной мере, так и частично. В конечном итоге квартира переходит в собственность лизингополучателя.

Видео: Контуры

На что обратить внимание

Главная особенность лизинга в том, что все время аренды (течения договора) собственником имущества является арендодатель (лизинговая компания). Лизингополучатель получает право на временное владение и пользование имуществом с переходом права собственности только при погашении всей суммы за жилье.

Соискатель должен особое обратить внимание на следующие нюансы:

1. Учесть свои финансовые возможности, поскольку при утере платежеспособности, клиент переходит в разряд обычного арендатора – внесенные платежи вернуть нельзя, арендатора выселяют, а квартира остается в собственности лизингодателя;
2. Проверить договор на наличие пункта о возможности выкупа квартиры и условия этого выкупа;
3. В договоре также должен быть прописан процент, на который будет снижена стоимость недвижимости с учетом амортизации, если потребуется продлить договор аренды.

Документы для изучения:

• Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 года №164-ФЗ;
• ГК РФ статья 665;
• Образцы лизингового договора.

Наибольшую тщательность стоить проявить при вычитке договора финансовой аренды и соответствия его нормам закона.

Кто может взять

Основная масса предложений доступна для корпоративных клиентов, однако для физических лиц также существуют программы лизинга.

Таблица. Требования к клиенту-лизингополучателю.

Категория	Требование
Гражданство	РФ
Возраст	От 21 года до 60 лет;
Кредитная история	Положительная, без длительных просрочек (более 5-ти дней)
Доход	Стабильный, в размере покрывающий платежи по договору
Подтверждение дохода	В случае сделок на сумму более 15-30 млн рублей

Залог и поручитель потребуются только для особо крупных сделок.

Требования к объекту

К предмету лизинга выдвигаются строгие требования:

• необходим полный пакет документов на недвижимость;
• объект должен быть свободен от обременения любого рода;
• на квартире не должно числиться никакой задолженности (коммунальные платежи и т.д.).

Пакет документов по недвижимости, который должен быть у продавца имущества:

1. Копия свидетельство о госрегистрации права на квартиру;
2. Выписка из ЕГРП;
3. Копии правоустанавливающей документации, например, договора купли-продажи, вместе с копиями квитанций об оплате;
4. Копия техпаспорта на помещение и кадастрового паспорта;
5. Документы, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и другие.

Если речь идет о доме, то также должны быть документы на земельный участок.

Пакет документов

Оформление квартиры в лизинг возможно как с подтверждение официального дохода и занятости, так и без. Но стоит учесть, что в последнем случае потребуется более крупный авансовый платеж и ставка удорожания будет выше.

Таблица. Перечень необходимых для физлиц.

Минимальный пакет документов

Паспорт гражданина РФ

ИНН

СНИЛС/Загранпаспорт/водительское удостоверение

Также скорее всего потребуется письменное согласие супруга(супруги) на совершение сделки.

Программа ВТБ24 «Оптимальное решение» предлагает приобрести квартиру при наличии всего 3-х документов, которые указаны в таблице.

Погашение

Особенности погашения суммы по договору:

• платежи – ежемесячные, аннуитетные (равномерные) или убывающие;
• досрочное погашение – по истечении 0,5 — 1 года, возможно снятие комиссии;
• штраф при просрочке – от 0,1% от суммы просроченного долга за каждый день неуплаты.

Досрочное погашение требует предварительного написания заявление на головной офис компании и согласования.

Плюсы и минусы

Как и любой кредитный продукт, лизинг имеет свои особые преимущества и недостатки.

Плюсы	Минусы
Минимальные требования к соискателю услуги	Ограниченное количество предложений для частных лиц на российском рынке
Возможность оформления без справки о доходах и подтверждения занятости	Процент удорожания зачастую не публикуется на официальных порталах лизингодателя и рассчитывается только индивидуально
Авансовый платеж обычно меньше чем в ипотечных программах (от 10%, а иногда и 0%)	Квартира переходит в собственность клиента только после полного погашения по договору
Ставка удорожания значительно ниже ипотечного процента (около 7% в год против 10-15%)	В случае невыплат квартира остается в собственности лизингодателя, а внесенные платежи не возмещаются
Большинство сделок не потребуют залога и поручительства	Досрочное погашение возможно не всегда, при досрочном погашении проценты могут быть не пересчитаны или начислены штрафы
В отличие от обычной аренды дает возможность выкупить квартиру, так как арендные платежи идут в счет оплаты за жилье с учетом прибыли фирмы	Любые операции с недвижимостью возможны только с согласия собственника (лизингодателя)
Стоимость недвижимости стабильна по договору и ежемесячный платеж не изменяется в одностороннем порядке

Лизинг – это способ получить квартиру возможный без предоставления документов, подтверждающих доход. Основное преимущество в минимальном взносе и невысоком проценте, а недостаток в получении квартиры в собственность только после полного погашения суммы по договору.

Практика лизинга недвижимости частным лицам в России еще малоразвита, поэтому предложений на рынке немного.