Обращение взыскания на залоговое имущество подразумевает процедуру его изъятия (ареста), оценки и реализации на публичных торгах или передачи непосредственно кредитору.

Успех всего процесса зависит от того, правильно ли был заключен основной договор и законодательных особенностей.

Что это?

Залог используется в качестве обеспечения надлежащего исполнения договора. Кредитор в случае неисполнения должником-залогодателем своих обязательств имеет право возместить задолженность за счет стоимости залогового предмета.

Причем в этом случае залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами должника (пункт 1 статья 334 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только при ненадлежащем выполнении (невыполнении) стороной залогодателем обязательств по тем обстоятельствам, за которые он отвечает.

Также суд может отказать во взыскании, если нарушение незначительно или сумма требований несоизмерима со стоимостью заложенной вещи.

Законодательные акты по данному вопросу:

• статья 78 ФЗ «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ – основной документ;
• Статья 348 Г РФ – основания;
• статья 339 ГК РФ – условия и форма залога;
• статья 446 ГПК РФ – имущество, не подлежащее взысканию по исполнительным документам.

Также используются и многие другие нормативно-правовые акты.

Особенности договорных отношений с залогом

Участники отношений:

• залогодатель – собственник предмета;
• залогодержатель.

Форма собственности обеих сторон может быть любая.

Особенности договорных отношений с использованием залога:

• заключаются строго в письменной форме, иначе договор недействителен;
• при залоге недвижимости обязательно также заверение у нотариуса;
• ипотечные сделки должны быть зарегистрированы в государственном реестре в обязательном порядке.

Предмет залога

Статья 336 ГК РФ говорит, что в качестве обеспечения исполнения обязательств по контракту может выступать любая вещь. Но в законе прописаны некоторые ограничения.

Согласно статье 446 ГПК РФ нельзя использовать в качестве залога:

• изъятое и (или) ограниченное в обороте;
• единственное жилье гражданина (исключение – ипотека);
• участок земли, на котором расположено единственное жилье (кроме ипотечных проектов);
• предметы быта и персонального пользования, кроме драгоценностей и предметов роскоши;
• скот и другие животные, а также строения для их содержания и хранения кормов, если они не используются в целях предпринимательства;
• транспортные средства инвалидов;
• награды, призы и т.д.;
• пища, топливо для приготовления пищи и отопления на сезон и т.д.

Даже если по какой-то причине вышеуказанные предметы выступали обеспечением надежности сделки, направить взыскательные меры на них невозможно.

Видео: Что делать

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 78 Закона «Об исполнительном производстве» гласит, что обращение взыскание на вещь в залоге производится по документам исполнительного характера. Это документы:

• судебный акт;
• исполнительный лист;
• нотариальная исполнительная надпись.

Закон предусматривает такие способы взыскания:

• в судебном порядке;
• во внесудебном порядке.

Каждый из способов имеет свои особенности, которые описаны ниже.

Внесудебный

Внесудебный порядок возможен только при условии, что стороны пришли к обоюдному согласию по вопросу применения удовлетворения требований за счет залоговой вещи. Также он применяется по исполнительной подписи нотариуса в ходе принудительного взыскания службой судебных приставов.

Этот вариант возможен, когда залоговый договор был оформлен в нотариальном порядке или кредитный контракт был обеспечен залогом.

Но данное имущество не должно быть включенным в список того, на что нельзя обратить взыскание без решения суда. Например, для земельного участка такой способ удовлетворения требований кредитора не применим в силу 278 ст. ГК РФ.

Реализуется внесудебный порядок посредством оформления дополнительного соглашения. Оно в большинстве случаев уже включено в контракт, и должно содержать точное описание порядка реализации заложенной вещи, а также минимальную цену или способ ее определения.

Судебный

Удовлетворения требований путем судебного разбирательства за счет заложенного имущества может быть прописан в соглашении сторон или ГК РФ относительно конкретных ситуаций.

В общем случае судебный порядок является обязательным:

• в ситуации безвестно отсутствующего залогодателя;
• в случае, если залоговая вещь является обеспечением по различным контрактам (перезаложена), а кредиторы не достигли обоюдного соглашения;
• когда залог – это предмет предыдущего или будущего обеспечения по договору, когда предусмотрены разные способы реализации вещи и саму процедуру взыскания. Исключая вариант, когда достигнуто соглашение с предыдущим или последующим залогодержателем;
• относительно объектов, имеющих высокую культурную ценность

Когда судебный порядок обязателен для недвижимости:

• если заложен земельный участок, недвижимость муниципальной или государственной принадлежности, незарегистрированная в Едином Реестре недвижимость и прочих категорий объектов, оговоренных законом;
• если залоговым обеспечением выступает единственное жилье должника или он является физ. лицом, например, в случае ипотеки. Исключая случай, когда стороны взаимного соглашения о внесудебном порядке.

Удовлетворение требований путем судебного разбирательства реализуется подачей искового заявления (скачать образец).

Этапы

Процедура удовлетворения по требованиям кредитора подразумевает следующие этапы:

• определение порядка – судебный или внесудебный;
• судебное разбирательство или заключение соглашения об удовлетворении долга за счет залогового предмета;
• изъятие или арест заложенного имущества;
• оценка стоимости;
• реализация или передача залогодержателю.

Основания за счет залога

Условия договора должны максимально конкретно оговаривать основания для взыскания задолженности за счет залога.

Статья 348 ГК РФ устанавливает, что недопустимо удовлетворять требования за счет заложенного предмета при несоразмерности ее стоимости и незначительности допущенных заемщиком нарушений.

Если заимодавец не доказал обратное, то считается, что его требования несоизмеримы со стоимостью залога, а нарушен ие требований незначительны.

Подобное утверждение действительно, когда одновременно соблюдены такие условия:

• суммарный размер неисполненного обязательства не выше 5% от стоимости залоговой вещи;
• период просрочки по исполнению договорных обязательств не более 3 месяцев.

Для обязательств, которые исполняются периодически (например, выплаты по кредиту), основания другие.

Это следующие обстоятельства:

• срок платежей нарушен 3 и более раз за год, который предшествует инициированию взыскательных мер;
• сумма нарушения – не имеет значения.

Если заемщик исполнит свои обязательства (в полной мере) до момента непосредственной продажи заложенного предмета, то процедура обращения взыскания на этот предмет будут прекращены. Любые соглашения, которые этому препятствуют, считаются ничтожными.

Реализация заложенного имущества

Продажа заложенной вещи происходит путем публичных торгов (пункт 1 статьи 350 ГК РФ). Комиссионная продажа исключена законом, поскольку торги предоставляют возможность получить максимальную цену, действуя в интересах залогодателя.

У залогодателя есть право отсрочить продажу имущества в залоге на срок до 1-го года, если взыскание происходит по решению суда. Это право действует в случаях, когда залоговый предмет (дом или квартира) является местом проживания залогодателя. Такая отсрочка дает возможность погасить задолженность.

С другой стороны, для залогодержателя подобная отсрочка крайне нежелательна, что служит препятствием для использования единственного жилья в качестве обеспечения по контракту.

Подсудность и подведомственность

Если речь идет о взыскании имущества, которое заложено по ипотечному договору, то подсудность и подведомственность для предъявления иска определяется процессуальным законодательством РФ.

Как определить инстанцию для подачи иска:

• по спорам между организациями, а также физическими лицами ИП без образования юридического лица – арбитражный суд;
• по спорам между частным лицом и организацией (или ИП), при цене иска более 50 000 рублей – в районные и окружные суды;
• при споре между физ. лицами, при цене иска менее 50 000 рублей – мировой судья.

Общее правило предусматривает, что иск должен быть предъявлен по месту жительства ответчика или по юридическому (фактическому) адресу фирмы.

Конечным результатом невыполнения обязательств по договору, который был обеспечен залогом, является удовлетворение требований за счет заложенного имущества.

Данная процедура может быть реализована в судебном и внесудебном порядке в зависимости от конкретной ситуации. Существуют и обстоятельства, которые не дают кредитору право на изъятие имущества должника-залогодателя.