Предоставлять займ под залог недвижимости представляет для кредиторов любого ранга больший интерес, чем обычный кредит, поскольку они получают довольно весомые гарантии исполнения клиентом своих обязательств.

Что касается заемщика, то он рискует своей недвижимостью, однако проценты по таким договорам значительно ниже.

Условия договора

Условия для получения залогового кредита просты:

• заемщик должен быть платежеспособен
• недвижимость должна быть в приличном состоянии, свободна от обременений
• заемщик должен выразить согласие с условиями банка, подписав договор.

Заложить можно любую недвижимость, от городской квартиры до загородной доли дома с участком:

• жилье (дом, часть дома, квартира, часть квартиры)
• земельные участки
• гаражи
• коммерческие объекты
• иные объекты недвижимости, должным образом оформленные.

Для того чтобы заложить объект недвижимости, находящийся в общей собственности, следует представить кредитующей организации согласие всех совладельцев в письменном виде.

Без такого документа заемщик может заложить лишь принадлежащую ему часть – своей долей он может распоряжаться, не спрашивая их согласия.

Не могут быть залогом:

• недвижимость в аварийном состоянии, подлежащая сносу
• жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, престарелые иждивенцы, лица, отбывающие срок и молодые люди, призванные в армию
• объекты, имеющие какие-либо обременения.

Требования к заемщику

• Без залога выдаются кредиты до 100 тысяч рублей, при этом заемщик должен иметь положительную кредитную историю.

Под залог можно получить деньги и с плохой кредитной историей, однако банк (и некоторые иные кредитующие организации) все равно будут обращаться к ней, просто в порядке ознакомления. Тем не менее, шансы оформить кредит/займ залог ощутимо повышает.

• Банк вправе провести предварительную оценку имущества, это удобно и заемщику, поскольку хорошее состояние жилья или иной недвижимости увеличивает сумму денег, которая будет выдана.
• Некоторые займодатели требуют оформить страховку имущества, причем делать это придется клиенту.
• В некоторых кредитных организациях при оформлении залогового кредита справки о доходах не требуется, однако это уменьшает количество выдаваемых денег. Сумма такого кредита, как правило, не превышает половины от стоимости объекта недвижимости.
• Нередко банк обязует клиента заключить договор страхования жизни и здоровья.

Для получения денег клиент должен не только убедить банк, что он – вполне обеспеченный человек, но должен принять и подписать все условия банка о дополнительных оплатах, комиссиях и штрафных санкциях.

Кроме банковских предложений, желающему получить кредит под залог недвижимости, можно рассмотреть условия, которые предлагают микрофинансовые организации (МФО), кредитные потребительские кооперативы (КПК), частные инвесторы.

На рынке кредитования сейчас достаточно много предложений, и условия разнообразны, но заключать договор следует только после ознакомления и выбора наиболее подходящего.

Где можно взять займ под залог недвижимости

Общие данные о займах в разных организациях

Где	Сколько	За сколько	На сколько
Банк	до 100 млн. руб.	12-30%	до 20 лет
КПК	до 10 млн. руб.	2-5%	5 лет
МФО	до 20 млн. руб.	4-7%	до 5 лет
Частный займодатель	до 5 млн. руб.	до 40%	до 15-25 лет.

КПК

КПК – организация особого типа, ее основная задача – обеспечить благоденствие своих членов. Для получения займа нужно вступить в него. Поэтому получить срочный займ здесь не получится – на оформление членства и кредита уйдет не менее недели.

Займ получить сложнее, но меньше рисков, тарифы значительно ниже, чем в МФО, вполне реально получить займ за 25-45% годовых.

Название	Сумма	Тариф
«Городская сберкасса»	80% от оценочной стоимости	2,7-5% в месяц
Народная касса	До 5 млн. руб.	22-30% годовых
Петр Первый	До 1,5 млн. руб	40-50% годовых

Условия, предоставляемые КПК, зависят от того, сколько вложено пайщиком, и предлагаются индивидуально.

МФО

Несколько примеров предложений микрофинансовых организаций. Ставки высокие, однако получить деньги можно срочно, даже в день обращения.

Название	Сумма	Тариф	Срок
Московский ЗАЙМ	80% от оценочной стоимости	4% в месяц	до 3 лет
Столичный Залоговый Дом	500 тыс. до 100 млн. руб.	В инд. порядке	до 5 лет
Евро-Кредит	До 60% от рыночной стоимости	16% в год	До 10 лет
МосИнвест	До 90% от стоимости	В инд. порядке	В инд. порядке

Банк

Средние данные о кредитах по залог.

Банк	Тариф	Срок кредитования
Сбербанк России	14-15%	до 240 мес.
Московский Кредитный Банк	14.25. — инд.%	до 240 мес.
ВТБ24	16.0 % — 16.20	до 240 мес.
Россесельхозбанк	16-17%	до 120 мес.
Бинбанк	16,9-20,1	до 120 мес.

Следует учесть, что сумма выданных денег обычно составляет неполную стоимость жилья, это зависит от ликвидности залога, его состояния и прочих факторов.

От частного лица

Условия по частным кредитам могут сильно отличаться в зависимости от заемщика: насколько ему и частному инвестору удалось прийти к взаимопониманию.

Процентная ставка может быть в диапазоне от 10 до 30%, однако при этом заемщику придется нести расходы по оформлению имущества в залог.

Частный кредит без подтверждения дохода можно получить сроком на 25 лет и больше, возможны случаи перезалога имущества, изменения срока выплаты и т.д. сумма предоставленных средств может составлять до 80% от рыночной стоимости недвижимости.

Воспользоваться данным способом получения кредита можно, если других вариантов нет. Относительно удобен он может быть, если заемщик не хочет афишировать свои доходы, а также, если имеющегося дохода и недвижимости хватит на жизнь при любом исходе заключенных кредитных отношений.

Пакет документов

Для оформления кредита в банке заемщик должен предоставить следующие бумаги:

• заявление по форме банка
• паспорт российского гражданина
• заверенная копия трудовой книжки
• справка о доходах (если условиями не предусмотрено иное)
• свидетельство о браке (если есть, при его наличии – письменное согласие супруга/супруги на оформление залогового кредита)
• согласие всех совладельцев на предоставление имущества в залог, если собственность долевая
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости.

Банк проводит оценку недвижимости, жилье может быть не принято в качестве залога, если:

• является единственным
• там прописаны несовершеннолетние дети заемщика или престарелые иждивенцы.

При оформлении займа в МФО или у частных лиц документы требуются те же, однако у частного лица следует представить паспорта двух сторон, заключающих сделку и копии страниц паспортов с пропиской и основными данными гражданина паспортов.

Потребуются также документы (паспорт и правоустанавливающие  бумаги) залогодателя (если имеется таковой), лиц, готовых поручиться за заемщика, а также паспорта свидетелей.

Договор, по которому материальным обеспечением является недвижимость, должен быть заверен у нотариуса, а затем его придется зарегистрировать. Для этого потребуется заверенное нотариусом согласие супруга/супруги на оформление кредита.

Перед подписанием договора заемщику не помешает показать его незаинтересованному лицу, компетентному в данной области – таким образом можно уберечь себя от возможных сюрпризов в дальнейшем.

Процесс оформления

Есть несколько правил, которые соблюдаются при оформлении любого кредита/займа.

• На имущество, которое будет залогом, необходимо представить документы.
• Банк или кредитующая организация имеют право проверить как кредитную историю заемщика, так и наличие обременений имущества.
• Будет проведена оценка недвижимости для определения суммы кредита.
• Скорее всего, придется застраховать свою недвижимость за свой счет, так банк страхуется от преднамеренной порчи имущества.
• Заемщику следует рассмотреть несколько предложений, чтобы выбрать наиболее подходящее, кроме этого, можно показать договор незаинтересованному лицу для разъяснения непонятных пунктов.

При оформлении займа у частного лица также следует приготовиться к оценке имущества. Однако здесь возможны варианты договоренностей о процедуре заключения сделки.

Для спокойствия сторон лучше заверить договор у нотариуса, это исключит мошенничество со стороны займодавца. В соглашениях такого типа следует также писать расписку в получении денег, причем писать ее рекомендуется от руки, для подтверждения желания заемщика заключить договор.

Образец

Договор – документ, регламентирующий отношения между заемщиком и кредитором. В нем должна быть следующая информация:

• основные данные о сторонах, заключающих сделку
• условия предоставления займа
• способы погашения
• права и обязанности сторон
• описание залогового имущества.

Документ подписывается обеими сторонами, у каждой стороны должен быть свой экземпляр. В случае заверения у нотариуса (если сделка частная), у нотариуса остается третья копия договора.

Образец можно скачать тут.

Способы получения денег

При заключении договора в МФО или у частного лица передача денег происходит по договоренности сторон. Это могут быть наличные средства или перевод на карту или счет.

Если деньги выдаются наличными, то заемщик пишет расписку от руки и передает ее в обмен на деньги займодавцу. Договор вступает в силу после совершения обмена «деньги-расписка».

Если договор заверяется у нотариуса, то лучше и передачу денег осуществить там же.

При безналичном расчете займодавцу следует предъявить:

• платежное поручение
• квитанция банка
• чек из банкомата
• документы платежных систем, посредством которых осуществлялся перевод.

Варианты погашения долга

Внесение оплат также проводится согласно достигнутым соглашениям. В случае банковского кредита – это бесплатные круглосуточные банкоматы.

Можно использовать интернет, оплачивать с помощью приложений на смартфоне, пользоваться терминалами платежных систем.

По частным займам и в банках обычно не предусмотрено платы за досрочное погашение.

Плюсы и минусы

Минусы:

• как минимум, должно быть ликвидное недвижимое имущество в собственности
• понадобится много документов
• будут проводиться проверки и оценка потенциального залога
• при отсутствии страхования жизни и здоровья ставка может быть увеличена
• платить придется долго и упорно
• высокий риск для заемщика, при том, что кредит не выдается на полную стоимость объекта.

Плюсы:

• ставка по такому кредиту значительно меньше, чем по потребительскому
• можно платить, не посещая банк
• договор займа в МФО и у частного лица можно заключить без справок
• возможность решить серьезные собственные проблемы при относительно приемлемых выплатах.

Как вариант, займ под залог недвижимости может быть рассмотрен, особенно в случае плохой кредитной истории, причем в большинстве случаев у частников и в МФО такие кредиты выдаются без отказа. Однако следует обдумать все многократно, поскольку такой займ – это постоянные тяжелые обязательства на много лет.

Без уверенности в собственной финансовой стабильности лучше попытаться решить проблему иначе.