Гарантией своевременного получения жилья при покупке его посредством оформления договора долевого участия является правильное оформление и регистрация соглашения, контроль за проведением строительных работ на объекте и за своевременной передачей его в собственность. При невыполнении обязательств, с застройщика можно взыскать пеню.

Что это такое

Особой формой инвестирования является договор долевого участия. Опираясь на его требования, строительные компании привлекают денежные средства физических лиц или субъектов предпринимательской деятельности на проведение работ по созданию объектов недвижимости.

Инвестирование средств в данной ситуации происходит в уже строящееся жилье, при этом, каждый участник программы принимает долевое участие в этом мероприятии.

Реализация объектов недвижимости по данной схеме происходит в несколько этапов:

1. Покупка земельного участка предприятием для проведения строительных работ.
2. Оформление ДДУ с гражданами и субъектами предпринимательской деятельности.
3. Внесение денежных средств в установленном режиме на счёт строительной организации.
4. Сдача объекта строительства в эксплуатацию.
5. Оформление права собственности участников ДДУ.

Участниками ДДУ являются:

• застройщик – юридическое лицо, имеющее разрешение на проведение строительных работ и право на владение участком, на котором планируется строительство;
• дольщик – субъект, желающий приобрести недвижимость посредством инвестирования денежных средств в строительство.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на законодательном уровне посредством закона о ДДУ.

На основании его требований в договоре обязательно должна присутствовать информация:

1. Предмет договора в качестве которого выступает объект строительства, согласно уже существующей проектной документации.
2. Стоимость.
3. Порядок внесения платежей.
4. Период строительства, по истечению которого объект должен быть сдан во владение дольщиков.

Особо жёсткие требования в отношении участников соглашения предъявляются к срокам сдачи объекта. На законодательном уровне определена возможность относительно расторжения договора при нарушении этого критерия. Также такая возможность предусмотрена при не предоставлении застройщиком запрашиваемых сведений об объекте договора.

Видео: Как получить

Процедура взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Для того, чтобы взыскание неустойки по ДДУ в судебном порядке было реализовано быстро и в пользу истца, в качестве которого выступает дольщик, необходимо грамотно подойти к оформлению процедуры, не упустив ни одного этапа её проведения.

1. Выявление факта нарушений обязательств относительно сроков сдачи объекта со стороны застройщика.
2. Проведение расчёта пени.
3. Формирование пакета документов для отправления застройщику вместе с претензионным письмом
4. Составление письма о предложении оплатить неустойку в добровольном порядке.
5. Выплата компенсации дольщику или получение отказа в выполнение платежей. Также, застройщик может не отреагировать на предложение дольщика решить вопрос мирным путём.
6. В случае отсутствия платежей со стороны застройщика, необходимо подготавливать комплект документации для представления в суд.
7. Составление искового заявления.
8. Подача документации в суд.
9. Решение суда.
10. Предложение застройщику в добровольно выполнить решение суда.
11. Передача исполнительного листа в судебный пристав.

Требования к договору

Договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Россреестре. При этом, если разрешение на строительство было выдано ранее 1 апреля 2005 года, оформить такой договор не удастся.

Каждый дольщик должен знать о том, что вкладывать в объект строительства свои средства можно только после:

• подписания договора с застройщиком;
• регистрации документа в Россреестре.

Условия прекращения сотрудничества

Инициировать расторжение договора могут обои стороны при возникновении определённых событий:

• задержка дольщиком платежа на 2 месяца;
• задержка сдачи объекта на 2 месяца;
• выявление недостатков в построенном жилище;
• самопроизвольное внесение изменений в проектную документацию;
• изменение условий договора в одностороннем порядке.

Оплата неустойки

При нарушении сроков сдачи объекта к застройщику могут быть применены санкции в виде оплаты пени дольщику. Её можно взыскать в претензионном или судебном порядке за каждый просроченный день.

Величина неустойки соответствует показателю 1/300 ставки Центрального Банка Российской Федерации, рассчитанной от общей стоимости жилья. В случае, если взыскателем неустойки является физическое лицо, её размер может быть увеличен до 2/300 ставки рефинансирования.

При расчёте пени период просрочки начинает исчисляться с первого дня, следующего за крайним сроком исполнения обязательств и длиться до момента оформления документа акта-передачи жилья её владельцу.

Неустойка может быть взыскана в претензионном или судебном порядке.

Добровольная выплата компенсации

При наступлении факта нарушений условий сотрудничества следует направить обращение в виде претензии к строительной организации. Документ может быть оформлен в произвольной форме.

Однако его текстовая часть должна содержать обоснования требований о выплате пени и чёткое формулирование цели его составления. В качестве приложения должна быть применена документация, являющаяся доказательной базой о факте нарушения выполнения обязательств застройщиком.

Также стоит приложить квитанции и чеки, свидетельствующие о выполнении условий договора относительно размеров и сроков внесения платежей дольщиком.

В документе нужно отразить дата, до которой необходимо перечислить денежные средства, а также способ осуществления их передачи.

Часто застройщики выплачивают положенные денежные средства на претензионном этапе, стараясь избежать судебных разбирательств, которые могут обернуться для них большими расходами. Однако, при отсутствии ответа на претензию, или при получении отказа в выплате, дольщик должен обратиться в судебную организацию для решения своей проблемы.

Для упрощения процедуры сбора документации для суда, претензию нужно оформлять в двух экземплярах. Один экземпляр передаётся на рассмотрение застройщику, представитель которого должен зарегистрировать документ с указанием входящего номера и даты его поступления.

Эта информация должна быть отражена на втором экземпляре документа, который остаётся у дольщика, для дальнейшего приложения к делу в суде.

Если застройщик не принимает претензию, то можно отправить её по почте, не забыв при этом воспользоваться опцией заказного письма с уведомлением о вручении.

В некоторых случаях застройщики сами пытаются урегулировать отношения со своими дольщиками, предлагая им в качестве компенсации за задержку сдачи объекта проведение дополнительных ремонтных работ, не входящих в перечень обязательных.

При принятии такого решения, дольщик должен сопоставить стоимость задолженности по неустойки и цене проведённого ремонта.

При отказе решения вопроса в претензионном порядке, следует решать его через арбитраж.

Судебное взыскание

При решении вопроса о взыскании пени следует грамотно подойти к оформлению сопровождающей документации в судебное заведение, поскольку, практика показывает, что каждый застройщик в своём штате персонала имеет юриста, защищающего его интересы.

Судебная практика показывает, что некомпетентность дольщика может обернуться для него обоснованным отказом в положенной выплате.

Исковое заявление необходимо подавать в районные судебные заведения, расположенные по месту регистрации объекта, застройщика, или дольщика.

При этом необходимо заранее подготовить пакет документации:

• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• исковое заявление о взыскании неустойки;
• расчёт суммы пени;
• договор ДДУ;
• чеки и квитанции об оплате обязательств в соответствии с условиями соглашения;
• претензия к застройщику;
• акт приёма – передач жилья (при наличии).

Вся документация, кроме искового заявления, предоставляется в суд в ксерокопированном виде. Оригиналы необходимо предоставить судебного исполнителю для сопоставления их с ксероксным вариантом, при проведении расследования дела.

Возможность дополнительного получения средств

Судебные разбирательства подразумевает необходимость дополнительных расходов:

• оплата услуг адвоката;
• уплата государственной пошлины, при размере иска от одного миллиона.

Выступая в качестве истца, дольщик имеет право требовать с застройщика возмещение этих расходов, а также компенсацию морального и материального ущерба.

Однако, для того, чтобы суметь получить эти средства необходимо подобрать соответствующий комплект документации, подтверждающий вынужденные затраты по причине отсутствия жилья, а также убедительно преподнести их в момент проведения судебного заседания.

Исковое заявление

Исковое заявление о взыскании неустойки должно содержать разделы, рассмотренные в таблице.

Раздел заявления	Содержание
«Шапка» документа	Наименование суда.
	Информация об истце.
	Данные об ответчике.
	Сведения об оплате государственной пошлины или об освобождении от неё.
Наименование документа	Исковое заявление о взыскании неустойки по ДДУ.
Основная часть	Информация об оформленном договоре, об его предмете и об условиях сотрудничества.
	Выполнение обязательств истца.
	Выполнение обязательств ответчика.
	Суть недоразумений.
	Описание проведения решения проблемы в претензионном порядке.
Требование	Компенсация в виде пени, штрафа, морального и материального вреда.
Приложение	Образец искового заявления для ответчика.
	Расчёт пени.
	Доверенность.
	Договор долевого участия.
	Квитанции, подтверждающие проведение платежей по договору.
	Уведомление о переносе сроков сдачи жилья.
	Письмо-претензия в адрес ответчика.
	Договор на оказание юридических услуг.
Подпись, дата

Оформив договор долевого участия, многие дольщики не просто покупают себе жильё, а инвестируют свои средства в строительство, тем самым надёжно защищая их от инфляции.

Недвижимость, приобретённая таким способом, обходится потенциальным владельцам значительно дешевле, чем приобретённая в кредит, или за наличные средства уже после окончания постройки.